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2008上海城市商圈发展战略论坛隆重召开
2008年12月19日    评论:    分享:

    来源:中国证券网

     政策动向一

  预审规则微调明年元旦实施

  建设用地审批趋严

  11月29日,国土资源部部长徐绍史签署第42号国土资源部令,发布了新修正的《建设项目用地预审管理办法》(下称《办法》)。据了解,此次修正幅度虽然不大,但对于优化土地预审程序、提高土地审批效率具有重要意义。

  由于恰逢4万亿救市计划出台不久,未来我国新建项目的落实速度受到极大关注,因而《办法》在提高土地审批效率方面的意义凸显。据记者了解,《办法》的修正一直是今年国土资源部的重要工作内容之一,在今年7月份的全国国土资源厅局长座谈会上,徐绍史就曾对土地预审工作过程中可能出现程序重复、部分地区审批不严格等问题作出指示。

  国土资源部政策法规司司长王守智称,此次《办法》的修正对审批、核准、备案类项目预审的阶段进行了调整,包括:需审批的建设项目维持在可行性研究阶段不变;需核准的建设项目也在项目申请报告核准前不变;而备案类的建设项目调整在办理备案手续后,由建设单位提出用地审批申请。

  此外,《办法》还在预审内容中增加了建设项目征地补偿费用的拟安排情况,并将地质灾害危险性等评估内容提前到预审阶段进行。《办法》将于2009年1月1日起正式执行。

政策动向二

  国土部正式发文督办

  廉租房供地要落实

  12月1日,国土资源部(下称国土部)正式公布《关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知》(下称《通知》),要求各地国土部门加快落实“对纳入新增中央投资计划的城镇廉租住房、棚户区改造等保障性住房的供地”。

  《通知》的内容主要围绕如何在土地方面迅速落实第四季度新增的1000亿元中央财政投资。在这1000亿元的新增投资中,有100亿元用于城镇廉租房、棚户区改造等保障房建设。

  为了让新增中央投资能够尽快落实,国土部在当天召开的电视电话会议中,要求省级国土管理部门要在2009年2月份前,对报国务院批准的城市新增建设用地的规模和区位完成申报。

  对于此次追加的投资,国土部甚至作出了“允许先用后批”的决定。国土部在会议上明确表示:“在完成初步设计、确保征地补偿安置落实到位的前提下,控制工期的单体工程以及有工期要求或受季节影响急需开工工程的用地,可申请先行用地,半年内正式报批用地。 ”

  国土部部长徐绍史也在会议上表示,各级国土管理部门应按照“急用先行”的原则,对投资项目进行重要性排序,在规划布局中统筹考虑。

  但与会议“急用先行”的基调颇有不同的是,在针对保障性住房建设的讨论中,国土部的要求则是“加快供地,尽快落实到地块”。

  国土部一位官员向记者表示,出于财政实力的考虑,各地的廉租房建设一直比较滞后,许多城市甚至没有建立廉租房制度。“中央新增100亿元的投资,无疑会让廉租房的建设突然提速。 ”“中央加速廉租房建设,以及一些地方政府从开发商手中收购现有房源用于保障房供应,无疑是一个利好消息。 ”在11月27日的一个房地产业内聚会上,北京科技大学经济管理学院教授赵晓的此番言论得到了在场诸多开发商的赞同。然而,他们担忧的却是未来经济适用房及限价房的供应对普通商品房市场形成挤压。“经济适用房其实就是价格双轨制。”一位开发商如此感慨。他认为,在房地产业陷入严冬的当前,部分开发商挣扎在生死线上,如果未来政府依然加大经济适用房和限价房的建设,“整个行业会面临更大的危机”。


政策动向三

  五部门联合出手

  土地市场全国清查

  即便是土地市场冷清到近来的冰谷之际,紧抓土地闸门与加强土地调控的总体政策思路却毫无变化。

  近日,监察部、国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、审计署五部门联合印发通知,要求各地继续组织开展国有土地使用权出让情况的专项清理和检查工作。自2007年下半年起针对土地市场管理混乱而展开的“百日行动”、“审计风暴”、“五部委清查”三大行动仍旧让人记忆犹新,本次清查也被业内人士认为是全国清查土地市场的一个延续。

  一组数据或能解释地方国土部门普遍的谨慎态度。今年年初,国土资源部执法监察局副局长张璞在全国土地执法百日行动新闻发布会上透露,在2007年9月15日至2008年1月15日的清查当中,“移送纪检监察机关3857人,已追究党纪政纪责任2864人;移送司法机关2797人,已追究刑事责任535人”。

  早在2007年8月8日,上述五部门就曾联合下发《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》(以下简称《通知》)。据国土系统内部人士表示,此次五部门下发的通知,应与《通知》归于同一系统当中。

  此次通知的清查则要求“各地对2008年供应的建设用地情况进行清理”,清查的重点则为:对出让规划条件的管理、协议出让土地公示制度、经营性土地招拍挂出让操作规范、工业用地招拍挂出让制度,以及土地出让收入全额缴库、土地出让收支纳入地方政府基金预算、实行收支两条线的管理。

  上述国土系统人士透露,这些都是在2007年的清理工作中所发现的较为突出的问题,所以此次通知规定的清理重点更具针对性。“未来工业用地市场可能会衍生更大的腐败空间,处理不当则会成为足以影响到国计民生、造成经济失衡的重要经济要素。 ”房地产高级经济师章林晓如是说。


市场动向一

  北京

  显现复苏信号

  2008年12月2日,合生创展北京公司通过北京市土地整理储备中心,以8.59亿元的底价投得一块位于北京市朝阳区西大望路21号新天嘉园南区的土地。

  事实上,较之去年开发商的高价位竞地,以及今年一段时期内土地市场的冷清,近期国内一些城市的土地市场已开始出现复苏苗头,一些地产公司正积极进行土地考察,酝酿出手抄底。

  此次合生创展获得的地块,折合楼面地价为6167元/平方米,而去年同期,万科在同区域竞得的土地高达11000元/平方米,显然,此次合生地块的价格优势明显。

  而合生并不是在近期开发商抄底土地市场的个案。

   在这个地产行业的寒冬里,万达集团在过去的一个月里,斥资50亿元连续出手抄底:10月27日,万达与成都市金牛区签订“金牛万达广场”项目,预计项目总投资80亿元,前期到款近20亿元;10月28日,万达以18.8亿元的价格摘得唐山市300亩的核心地块,预计总投资80亿元,将兴建万达商业广场;11月19日,万达作为惟一的投标者,顺利地以9.9亿元将上海市2008年度最大的一块综合性经营用地收入囊中。

  此外,一位房地产公司总经理也透露,该公司最近正在积极找地,北京公开挂牌的土地我们考察过一些,合作项目也在找寻。“最近有很多开发商正在找地,想在市场低迷时抄底。 ”该地产公司总经理说。

  事实上,这种说法已可以从近期土地成交的状况中寻得蛛丝马迹。以北京为例,根据记者统计,相对以前的土地流标,11月份以来,北京市土地整理储备中心总计有10块住宅土地成交,而其中6块一次报价并以底价成交。“相比较去年很多开发商经过上百次的竞价来投得一块地,目前大家都很谨慎,第四季度推出的一些地块参与竞价的开发商普遍不多,因此成交价格也就没那么高了。 ”上述地产公司总经理说。

  该人士认为“去年土地市场出现泡沫,大家没看清,都去吹这个泡沫,到了2008年这个泡沫吹破后,大家对市场开始重新估值,目前的土地价格也在慢慢恢复理性。此外,开发商要生存,需要有土地储备,一些地理位置好的土地将是开发商拿地的重点。 ”

  一位某大型地产公司投资部经理表示,就最近北京公开的土地市场上挂牌的土地情况来说,除了经济适用房和限价房用地以外,大部分土地都是被大开发商纳入囊中。

  业内人士认为,大型地产公司开始抄底土地,将逐渐带动土地市场的复苏。“为了完成今年土地供应计划,政府也有很大压力。”一位接近北京市土地储备中心的人士透露,今年上半年土地价格比较高的时候政府推出的土地不多,而为了完成今年的供地任务,北京4季度将有40宗土地推出,总供应面积达590多万平方米。

  “迫于这些压力,政府已对土地价格做了调整。之前政府对土地的收益比较大,可是现在出现了问题,如果不调价开发商拿地会比较吃力。”上述人士说。

  上述房地产公司总经理也认为,土地成本压缩,意味着开发商拿地成本的降低。目前,受经济下滑影响,建材价格均有相应的下降,所以现阶段拿地对开发商来说,拿地成本和开发成本都会比以前低。

  该总经理还引证了冯仑的“反周期论”,就是繁荣时期一种思维、萧条时期一种思维,要反着做。“我们那个时候就提出繁荣的时候卖产品、萧条的时候买土地。”他说。

  对此,上述某大开发商投资部经理也表示认同。“最近我们考察了一些项目,都是去年高价时取得的地块,目前运作不下去了,为了回笼资金,他们出让的价格大部分都要比去年拿地的价格低很多。”该投资经理认为,这个时候如果有好的项目,是逢低吸纳、增加土地储备的好时机。

市场动向二

  广州

  拍卖应者寥寥

  12月2日,今年广州最重要的一次土地拍卖依然未能带给人惊喜。此次拍卖了9幅土地,8幅住宅用地中一幅无人问津,7幅以底价成交。

  这种成交冷清状况已贯穿了今年广州所有的土地拍卖现场,大开发商的集体缺席令广州的地价直线降温。虽然与2007年情况反差明显,但官方和业内均认为,从成交价格来看,目前的土地市场表现是比较理性的。

  当天广州共出让8幅住宅用地,一幅工业用地,总用地面积达到49.7万平方米左右,约占今年广州土地供应计划1.8平方公里的28%,规划总建筑面积高达96万平方米,是今年以来广州最大规模的一次土地出让。

  由于竞拍者寥寥可数,整场土地拍卖只用了半个多小时,其中,南沙区南沙街丰田生活区08NJY-2地块因无人应价继续挂牌,行情较好的番禺区新造镇小谷围DS0401地块以高出底价200万元成交;惟一一块工业用地——番禺区化龙镇现代产业园则由广州广汽集团乘用车公司以底价3.96亿元夺得。

  据广州市国土房管局介绍,为了增加地块联合开发的吸引力,该局提出优惠条件:若三个地块由同一家竞买人竞得,首期土地出让金的支付比例可以从原定的土地出让金的70%左右调整为土地出让金总额的50%,余款于2009年10月15日前支付。


市场动向三
  上海

  土地出让低调谢幕

  今年上海宅地出让或已在频频流标中寂寥落幕。

  11月下旬,今年上海第35号土地公告推出的3幅住宅用地开标。其中位于金山的2幅地块因申请竞购截止时间之前无人提出申请竞买而毫无悬念地提前流标。另一幅嘉定区江桥镇黄家花园路东侧、金沙江西路南侧商住地块,则被惟一参与竞买者万达集团以9.92亿元的底价收入囊中,楼板价仅约2400元/平方米。

  35号土地公告已成为自今年6号公告中首度出现流标以来,第7个出现流标地块的公告。而事实上,自35号公告后,上海今年很可能将再无宅地推出。今年上海土地市场行情急转直下,也迫使上海政府部门暂缓了经营性土地的出让节奏。

  

  鉴于上海土地市场行情颓势未减,公开出让时,即使是优质的地块也难逃低迷厄运。 11月上旬,上海房地局首次以“土地预公告制”的形式发布“拟挂牌出让地块预公告”,涉及10个地区共计181幅工业用地的国有建设用地使用权。

  记者在上海房地局网站上看到,该项预公告称其目的在于,“为科学合理安排土地供应规模和进度,方便意向竞买人及时掌握土地出让有关信息”。公告指出,地块具体开发技术参数、控制标准等建设管理要求,可与当地区县政府接洽。

  业内人士认为,土地预告制的正式推出,是为了让开发商有足够时间进行前期调研,审慎判断地块价值。

  自10月中旬发布的36号公告开始,到新近挂出的42号土地公告,宅地和商业用地不再现身,取而代之的全都是工业用地。

  记者从上海房地局内部人士提供的一份上海最新2008年供地计划中看到,今年上海的经营性土地供应量将达到2002年以来的最低值。经营性项目用地计划1500公顷,其中住宅用地为800~1000公顷。

  但是比照计划,今年上海推出的宅地面积约200万平方米,仅完成今年的住宅用地推地指标的20%~25%。

  记者大致统计发现,今年沪上公开出让的地块流标率高达20%。而除了这些黯然流标的地块外,底价成交地块也接近60%。

  易居房地产研究院分析师付琦指出,在上海土地市场低迷行情不言而喻的情况下,开发商受限于资金紧张及拿地信心不足,出让方也因流标频现而影响到推地积极性。“显而易见,今年上海住宅用地供应无法达到原拟定计划。 ”付琦说。


市场动向四
  三亚

  土地总规保旅游

  作为海南省新一轮的、首个完成编制并通过评审的市县一级土地利用总体规划,《三亚市土地利用总体规划(2006-2020年)》(以下简称《规划》)成果评审会日前在海口召开。“在这个定位为‘国际旅游岛’的沿海省份里,三亚的这个土地利用总体规划最突出的亮点,还是在培育和扶持旅游业。 ”12月4日,作为会议参与者之一的《三亚晨报》记者萧真表示。

  如今,国际经济形势面临继续下行的风险,旅游产业岌岌可危。三亚的旅游业想再上一个台阶能否寄希望于这一纸规划呢?

  据了解,《规划》将三亚土地划分成城镇工矿综合产业用地区、热带滨海旅游发展用地区、中部热带高效农业用地区以及北部生态保护用地区四个功能各异的区域。值得一提的是,每个区域的规划都提出了要为将来三亚旅游业的发展预留空间。

  地处三亚市海棠镇与陵水黎族自治县英州镇交界处的海棠湾是现在三亚重点旅游建设的地区。其开发早在前几年就已启动,相应的总规、详规以及控规都已经跟上。“这次土地利用总体规划中,海棠湾,乃至亚龙湾二期、清水湾的开发建设又再一次被重点提出,一方面为三亚打造国际知名的热带滨海休闲度假胜地奠定了基础,另一方面还为三亚旅游产业的发展做了一次前瞻性地梳理。 ”谈及《规划》,萧真认为其对三亚旅游产业的带动作用颇为积极。

  在他看来,海棠湾的开发只是《规划》体现培育和扶持三亚旅游产业发展的冰山一角。《规划》中还指出,未来政府还将引导三亚主城区向三亚湾、月川、荔枝沟一带集中发展。并且为鼓励发展公共旅游设施,突出地方特色,提升城镇服务功能,沿海岸线一带将要控制住宅、办公等房地产项目的开发。

  作为《规划》制定的参与者之一,12月4日,中国科学院地理科学与资源研究所区域农业与农村发展研究中心主任刘彦随在接受记者采访时也表示,“《规划》充分考虑了三亚市国际滨海热带旅游城市的功能定位,除鼓励利用存量用地之外,还进一步优化提高了南部和东部沿海地区的土地利用效率,以优化三亚的旅游用地结构与布局。在三亚的西部海湾地区,规划还为将来的高端旅游和创意产业等三亚的战略性产业留出了发展空间。 ”【苏州日报】

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